В поисках баланса: архитектурное решение способно как увеличить «продаваемость» недвижимости, так и снизить ее привлекательность

Ирина ГУЩИНА, основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы»:

Спор сторонников индивидуальной архитектуры и стандартных проектов так же вечен, как спор физиков и лириков. Но вложения в архитектуру проектов могут стать дополнительным фактором для продаж. И напротив, стандартный проект «уводит» новостройку в более низкий класс.

Период бездумного потребления продукции строительной отрасли, когда на рынке жилой недвижимости скупался практически любой продукт, давно ушел в прошлое. Сейчас покупатель стал более требовательным к местоположению жилого проекта, инфраструктуре, планировкам квартир и т. д. Во многом из-за огромного выбора: в 2023 году, по данным Росстата, в стране построили более 110 млн кв. м жилья. Это на 6% больше, чем годом ранее и является абсолютным рекордом в России. Многоквартирных домов сдано на 13% больше, чем в 2022 году.

И хотя покупательная способность населения, по данным того же Росстата, в 2023 году вернулась на доковидный уровень, бума продаж на рынке жилья не наблюдается. Высокая конкуренция на фоне невысокой покупательской активности вынуждает девелоперов и застройщиков искать новые мотиваторы для того, чтобы покупатель выбрал именно их проект. Один из них — архитектура.

Больше «излишеств»

Важный момент: одна только архитектура вряд ли сможет «вытянуть» проект в более высокий класс или увеличить продажи. Потребитель сначала определяется с ценовым диапазоном, затем выбирает район, а далее изучает другие характеристики проектов. На этом этапе архитектура может стать тем самым отличием, которое склонит выбор потребителя в пользу проекта. При прочих равных или при небольшой разнице в цене покупатель, скорее всего, предпочтет ЖК с «архитектурным лицом».

И напротив, сегодня дома, построенные по стандартным проектам, часто вызывают у потенциальной аудитории ассоциацию с эконом-классом, то есть воспринимаются как более дешевое жилье. Если девелопер настроен на максимальные цены в своем классе, то вынужден вводить «архитектурные излишества».

Выделяться из массы

Пусть не башенки и горгульи, как в проектах XIX века, но французские балконы, французские же окна, моллированное (гнутое) стекло на фасадах и другие элементы, выделяющие ЖК из общей массы новостроек, сегодня в ходу. Так, во внешней отделке актуальны композитные алюминиевые панели. Они позволяют работать с формами и объемами, насколько хватает фантазии архитектора, а с учетом цветового разнообразия и возможности УФ-печати на панелях простор для креативных идей не имеет границ. Широко используется авторское остекление обширной площади, поскольку современное архитектурное стекло — это пластичный материал, позволяющий комбинировать его с другими видами отделки.

В Сибири, например, мы видим устойчивый интерес не столько к дизайну фасадов, сколько к материалам строительства. Самое стойкое доверие — к кирпичу, как ко всему привычному и понятному, хотя современные панели, например, не уступают кирпичной кладке по основным характеристикам, особенно в сочетании с качественными утеплителями и покрытием фасадов. И покупатель начинает это понимать. В Новосибирске, например, отлично продаются квартиры в строящемся ЖК «Никольский парк», в домах из трехслойных стеновых панелей, произведенных на собственном заводе застройщика.

Сомнительные элементы

При грамотной маркетинговой политике продать можно любой продукт — главное, выбрать правильные инструменты продаж. Другой вопрос, что темпы продаж могут быть разными. С какими-то объектами может быть немного сложнее и дольше. Например, с теми, где при разработке проекта авторы отталкивались, в первую очередь, от архитектуры фасада, но при этом расположение квартир получилось неудобным или пострадали планировки: отдельные помещения оказались слишком большими или маленькими, нестандартной формы и т. д. Либо концепция или расположение комплекса не продуманы с позиции целевой аудитории. Либо в проект заложили неоправданно дорогие инженерные или дизайнерские решения, не соответствующие возможностям потенциального покупателя.

Безусловно, любые отклонения от типового проекта, тем более нестандартные архитектурные решения, ведут к удорожанию. Вопрос — окупятся эти затраты или обернутся значительными убытками? Примеры таких решений — двухуровневые подземные паркинги или двухэтажные стилобаты с площадками для коммерческих объектов, которые, возможно, будут долго продаваться. В каждом таком случае необходим тщательный расчет с позиций как архитектуры, так и маркетинга.

Уникальные авторские архитектурные идеи, которые, по ожиданиям застройщика, должны привлечь внимание к проекту, на деле также могут сделать проект убыточным, особенно при неправильном позиционировании или неверном прогнозе целевой аудитории. А если изначально в проект заложены характеристики, которые не позволяют ему развиться в «комфорт-плюс», — недостаточная высота потолков или ширина коридоров и прочие вещи, которые нельзя исправить, объект будет слабо востребованным даже с самым привлекательным фасадом.

Избежать таких ситуаций помогает то, что мы называем насмотренностью и, конечно, опыт команды как в разработке проектных решений, так и в выборе инструментов продаж.